Ingatlan Bergman

Ebben a bejegyzésben Bergman elképzeli, hogyan működik a hármas csere. (Semmi malacság, 14 éven aluliak szülői felügyelet nélkül is olvashatják.)

Bergmannak furcsa álma volt az éjjel: 62 négyzetméternyi lakás tulajdonosa volt, két garzon, amiknek talált is helyet a XI. kerületben (mondjuk a Sashegyen), aztán a két lakást szépen egymás mellé kellett már csak tolni, ügyelve a pontos illesztésre. Bergman elkezdte tolni nagyobbik garzonját végig a Kőbányai úton, az autók dudáltak és Bergman nagyon szégyellte magát, hogy micsoda közlekedési fennakadást okoz az ő lakásproblémájával. A garzonlakás pedig húzta maga után a vezetékeket, kábeleket, és Bergman eltűnődött, hogy ha bírja is szuflával a hegymenetet, vajon a vezetékek, kábelek bírni fogják-e szakítószilárdsággal...

"Alternatív megoldások!" nyögött fel Bergman, majd egy hajnali kávé mellett körülnézett az interneten, hogy az eladáson kívül milyen lehetőségei vannak megszabadulni a jelenleg semmire sem használt lakásaitól. A pirotechnikai megoldásokat az első körben kizárta, ennél valamivel konstruktívabb megoldás érdekelte. Aztán rátalált a (látszólag) tökéletes megoldásra, a hármas cserére.

Tegyük fel tetszik nekem ez a lakás (X), de a tulajdonosának esze ágában sincs elcserélni az én két garzonomra (Y). Ilyenkor lép be a hármas csere megoldási lehetőségként: Rátalálunk erre a lakásra (Z), ahova X-nek minidg is vágyálma volt költözni. Ráadásul Z-nek pontosan az én két garzonomra van szüksége. Értékbecslő kijön, felméri az árakat, X és én nyilván valamennyit ráfizetünk a lakásokra és mindenki megkapja, amire vágyott. Tiszta sor. Csakhogy: a II. kerületből miért akarna bárki kőbányai és kispesti lakást?

Lehet, hogy eleve pesszimista alkat vagyok, de első blikkre ez a megoldás csak akkor működik, ha a hármas cserében résztvevő mindhárom lakás nagyjából ugyanolyan környéken van és nagyjából ugyanolyan értékű. Ha valaki ingatlanpiaci "upgrade"-ben gondolkodik, elég kevés esélye van, hogy a harmadik delikvens pont egy "downgrade"-ben érdekelt.

Bergman

Ebben a bejegyzésben Bergman a későbbi viszonyítás kedvéért újra leteszteli a piaci viszonyokat és összeállítja a lehető legspecifikusabb ingatlanpiaci TOP 5-öt.

Sorstársaink eladták. Ingatlanközvetítők nélkül, magánba'. Pedig a XVI. kerületben 12 millióért hirdetni lakást van annyira esélytelen mint Kőbányán és Kispesten 6-7 millióért. Mindenesetre gratulálunk nekik.

Ingatlanyistáék sikere után Bergman azon kezdett töprengeni, hogy vajon mit csinál rosszul. A plakátolás megvolt, a magánhirdetések aktívak, az ügynökök hirdetnek, az ismerősök munkahelyi levelezőrendszereinek spamekkel történő elárasztása szintén megtörént, mégse érdekel senkit az ő két kis lakása.

Pedig valami tényleg történik a piacon: a hónapokkal ezelőtt elmentett, a mi lakásainkkal megegyező ingatlanok hirdetéseiből ma már egy se él. Most vagy az a helyzet, hogy ezeket a lakásokat már visszavette a bank és elzárta őket egy nagy páncélszekrénybe, vagy (ami valószínűbbnek tűnik) eladták őket.

Bergman a későbbi viszonyítás kedvéért újra letesztelte a piaci viszonyokat és összeállította a lehető legspecifikusabb ingatlanpiaci TOP 5-öt. A vizsgált 28 négyzetméteres garzonlakások kivétel nélkül a XIX. kerületi Petőfi utcában találhatóak, és ár szerinti toplistájuk a következő:

1. Új burkolat, tiszta bekecs: Nyilván jól fest egy új burkolatokat kapott lakás, de ha megtörtént volna a külső hőszigetelés és lennének egyedi távhőmérők, az első tél fűtésszámláján megspórolt pénzből mi a saját ízlésünknek megfelelően burkolnánk.

Irányár: 7 300 000 forint

2. A Bergman-klón: Egy pillanatra azt hittük, egy fanatikus ingatlanközvetítő a mi lakásunkat árulja jóval az irányár felett, de aztán rájöttünk, hogy a mi lakásunkba besüt a nap. 

Irányár: 7 000 000 forint

3. Süssünk véreshurkát! Hol?

Irányár: 6 690 000 forint

4. Ha a helyedben lennék, megvenném: Micsoda puritán elegancia, micsoda ár-érték arány! Az egyetlen "lepanelprogramozott" garzon a környéken. Ja, és véletlenül pont Bergmané.

Irányár: 6 500 000 forint

5. Olcsó húsnak inaktív a hirdetése: Abban a pillanatban, hogy nem inagtlanoson keresztül akar tőlünk valaki lakást venni, a miénk is egyből ennyibe fog kerülni.

Irányár: 6 150 000 forint

Nincs fanfár, nincs üdvrivalgás. TOP 5-ünket csendben lezárjuk és csóváljuk a fejünket, hogy vajon ezen az áron hogy nem tud elmenni a lakásunk...

Bergmanné és Bergman

Most olvassuk az OTP Jelzálogbank legújabb ingatlanpiaci statisztikáját. Örülünk, hogy nem mindenhol ütött a válság, de a ránk vonatkozó adatok a hosszú távú terveinkre valószínűleg nem lesznek pozitív hatással.

Először is a budapesti kerületek válságérzékenységét mutató színes térképek kissé összezavarták Bergmant. Nem csak azért, mert Bergman olyan színvak mint az ágyú, hanem mert a kőbányai lakása a statisztika szerint a válságtűrő kategóriába tartozik. Ez Bergman buta agyának azt jelentené, hogy elvileg ezt a lakást ma ugyanolyan áron lehetne eladni mint 2008-ban. De nem így van, mert az ártérképen ott áll feketén-fehéren, hogy ezen a környéken a négyzetméter árak 40 000 forinttal estek a válság kezdete óta. Aztán ránézünk a másik térképre, amiről azt olvassuk le, hogy forgalomvisszaesés tekintetében ez a lakás a legszerencsésebb környékek egyikében van, mert itt 25 százaléknál alacsonyabb mértékben esett az eladások száma 2008 óta.

 Tehát hogy is van ez? Az árak Kőbánya válságtűrő részén nagyot zakóztak, a forgalomvisszaesés pedig a város többi részéhez képest még mindig az egyik legjobb helyen áll. Nyilván arról van szó, hogy a gyorsan eső árak ezen a környéken vonzzák a kisebb pénzű vásárlókat.

Az árak terén tehát nem állunk túl jól. Ez főleg azért van, mert a XI. kerület, ahol lakást szeretnénk venni, gyakorlatilag minden statisztika élén áll. Itt a négyzetméter árak 92 000 forinttal a kőbányaiak fölött vannak, így ha mondjuk kétszer nagyobb lakásba akarunk költözni például Szentimrevárosban, akkor konkrétan meg vagyunk lőve. Még akkor is, ha ott van a kispesti lakás is, amit  a statisztika szerint "csak" 60 000 forinttal kevesebbért fogunk tudni eladni mint amennyiért majd vásárolnunk kell.

Ehh, cudar világ!

Bergmanné és Bergman

Hamar szembesültünk azzal a ténnyel, hogy ingatlanközvetítőket is be kell vonnunk, ha el akarjuk adni a lakásainkat. Ügynökön keresztül értékesíteni bármit mindig fájdalmas dolog, hiszen a lealkudott árból még közvetítői díjat is fizetnünk kell. De mint azt már említettük, manapság nem azért kell bevonni ügynököket az eladásba, mert ők olyan tudás birtokában vannak amilyennek mi nem, hanem azért, mert minél több helyen jelenik meg a hirdetésünk, annál nagyobb esélyünk van vevőt találni ingatlanunkra. A jó hír az, hogy az ingatlanközvetítőket legalább nem nekünk kell megkeresnünk.

Miután Bergmanné tetszhalottként csuklott össze a temérdek netes hirdetésfeladás után, Bergman abban reménykedett, hogy reggelre feltámad halottaiból (húsvét van, ugye). A feltámadás korán, másnap reggel 8:00-kor meg is történt, amikor egy ingatlanközvetítő Bergmanné telefonján arról kezdett érdeklődni, hogy nem akarnánk-e rajtuk keresztül is árulni a lakást. Bergmanné tanácstalanul nézett Bergmanra, amikor Bergman telefonja is megcsörrent. Ezen egy másik ingatlanközvetítő érdeklődött arról, hogy az ő irodájuk is árulhatná-e a lakást. Bergman tanácstalanul nézett vissza Bergmannéra.

Az ingatlanközvetítők ma ugyanolyan bajban vannak mint az eladók. A piac áll, és hacsak nem luxusingatlanokra specializálódtak, amikre a kereslet sohasem csökkent, akkor 2008 óta éhkoppon vannak. A legtöbbjük azért zaklatja az új hirdetések feladóit reggel nyolc órakor, mert ha nem szerződtetnek le egy megadott számú ingatlant a cég adatbázisába, elbúcsúzhatnak az állásuktól. Ettől még persze nem lesznek eladva az ingatlanok, de az ügynökök legalább állományban maradnak.

Bergman és Bergmanné igent mondott az első hat megkeresésre, a rákövetkező tízre nemet, aztán kikapcsolták a mobiltelefonjaikat.

Az ingatlanközvetítők majdnem mind azzal próbálkoznak, hogy már van érdeklődőjük az ingatlanra, ezért jó lenne minél hamarabb aláírni velük a szerződést, hogy megmutathassák az ingatlant a jövendő vásárlónak. Ez az első pár alkalommal izgalomba hozza az embert, aztán már csak legyint rá. És amikor már oda került az ügy, hogy a tulajdonos szerződést akar aláírni az irodával, akkor is meg kell hallgatnia a marketing szöveget. Ez baromi fárasztó és azt az érzést kelti a tulajdonosban, mintha neki akarnának eladni valamit. Ez az érzés akkor kelt az emberben olyan érzést, hogy "minnyá ütök", amikor kiderül, hogy az irodák manapság már nem két-három, hanem négy-öt százalékra dolgoznak. Plusz áfa. esetleg négy kiló fix, plusz áfa sikerdíjra. Tehát ha eladják a lakásunkat, fizetünk mint a katonatisz, de előtte még egy órás kiselőadást is letolnak nekünk a semmiről, amire, köszönjük, nem vagyunk kíváncsiak, tudniillik mi vagyunk a főnökök, a tujadonosok. De semmi pánik, ez nem fogja érdekelni a legtöbb ingatlanost, mivel az aláírásunk csak arra kell nekik, hogy az adatbázisukba felvehessék a lakásunkat, aztán soha többet nem zavarnak minket.

Bergmannak hat ingatlanközvetítővel van élő szerződése. Bergmannak eddig egy lakást se sikerült eladnia.

Bergman és Bergmanné

Két lakáson próbálunk túladni egy bedőlt piacon. Emiatt bátraknak tűnhetnénk. Amikor pár hónapja elkezdtük, segítség nélkül próbáltunk vevőket találni, és így nem nehéz belátni, hogy nem bátrak, csak gyengeelméjűek vagyunk.

2008 előtt az ingatlanpiaci magánakcióknak megvolt a létjogosultságuk. Ha nagy a kereslet, a tulajdonos jobban jár, ha kihagyja az ingatlanközvetítőt, mert (1) a közvetítői díj a zsebében marad, (2) a többi ingatlanhoz képest a független eladó pontosan a közvetítői díj összegével tudja alacsonyabban kínálni, és ezért hamarabb eladni az ingatlant mint azok, akik közvetítőn keresztül adnának túl lakásukon. A helyzet azonban megváltozott. Ma nem azért kell közvetítőt fogadni, mert az ingatlanügynökök egyébként máshogy próbálják majd eladni a lakást mint mi, hanem mert a lehető legnagyobb publicitást kell biztosítanunk az "árunak".

Tehát magunk próbálkoztunk egy ideig, aztán levontuk a következtetéseket:

Plakátolás: Tucatingatlanoknál, mint amilyenek Bergmanéi, nagyobb esély van arra, hogy a környéken élők figyelmét keltsék fel mint arra, hogy a város távolabbi pontjairól érdeklődjenek utánuk potenciális vásárlók. Egy kispesti lakás előnyeit leginkább a kispestiek értékelik. Kicsi a valószínűsége annak, hogy bárki a Sashegyről akarjon a XIX. kerületbe költözni. Az kispesten élő szülők hamarabb vesznek a gyerekeiknek itt lakást, és a helyi nyugdíjasok inkább váltanak fel egy drágán fenntartható házat vagy lakás egy helyi garzonra mint a más kerületekben élők. Kőbányára ez még inkább igaz, hiszen a X. kerület, valljuk be, nem a legnépszerűbb budapesti kerületek egyike. Logikusnak tűnik tehát, hogy az ember összeplakátozza az egész kerületet házi készítésű hirdetésekkel. Egyrészről ez a hirdetési technika már a 80-as években sem volt kifejezetten korszerű, másrészről meg ha más csinálja, felhorkan bennünk a városvédő, hogy többek között ezek miatt a fecnik miatt is olyan trágyaól ez a város, amilyen. De mivel mi nagyon el akarjuk adni a lakásokat, félretettük köztisztasági fenntartásainkat. Esténként plakátoltunk. Metsző hidegben rohangáltunk villanyoszloptól transzformátorházig, aztán autóval egyik kerültetből a másikba, és cellukszoztunk, ragasztottunk. Az eljárás elavult, de bevetettünk modern marketingtechnikákat: például előre letépkedtünk pár telefonszámot, mintha eleve érdekelné a jó kőbányaiakat és kispestieket, hogy mi el akarunk adni valamit. Nem jött be, ti se csinljátok!

Hirdetés helyi lapokban: Minden budapesti kerületnek van minimum egy helyi lapja, ahol ugyanazon megfontolásoktól vezérelve mint amit fent leírtunk, érdemes ingatlant hirdetni. Ez legalább nem büntetendő, és nekünk bejött: egy kispesti család egy ilyen hirdetésünk alapján keresett meg minket és nézte meg a garzont. A helyi lapokban megjelentetett hirdetések tehát működnek.

Hirdetés az interneten: Rengeteg időbe telik, mire az ember feltérképezi, hol lehet ingyen, képes hirdetést publikálni, aztán egyenként regisztrálni rájuk és feltöltögetni a hirdetéseket. A netes hirdetések előnyeit felesleges taglalni - mindenki itt kezdi a tájékozódást ingatlan-ügyekben. Az egyéni akcióban feladott netes hirdetéseknél oda kell figyelni egy pár fontos kérdésre. Az egyik az, hogy ahol ingyenes és fizetett hirdetést is fel lehet adni, az ingyenes hirdetések eleve hátrányt szenvednek. Ingatlanos barátunk szerint a legfontosabb hirdetési oldalak az ingyenes hirdetéseket a kereséseknél eleve ki sem listázzák. Bergmanné az idejét és az idegeit nem sajnálva egy egész éjszakán keresztül regisztrált, írt, feltöltött, aztán leküldött egy felest, és idegösszeomlást kapott. Még jó, hogy külön erre a célra nyitott email címmel regisztrált, mert azóta folyamatosan kapjuk a spameket és a hívatlan ingatlanirodák leveleit. Továbbá, aki személyesen hirdet a neten számítson arra, hogy előbb-utóbb fizetni lesz kénytelen, ha komolyan gondolja a dolgot, ráadásul reggel nyolctól este kilencig folyamatosan ingatlanirodák fogják hívogatni a hirdetésben megadott telefonszámon.

Táblázás: Táblát kifüggeszteni erkélyre vagy ablakba hogyaszondja "JÓ LAKÁS ELADÓ", aztán általában "Érd", akkor is, ha Budapest, talán az egyik legjobb megoldás. A városképnek nem tesz jót, de működik. Ingatlanközvetítő hívta fel a figyelmünket arra, hogy nem árt az óvatosság, ha a lakás üresen áll, mert egy ilyen táblával nem csak a (nem létező) vásárlókat invitáljuk vizitre, hanem a betörőket és az illegális lakásfoglalókat is. El akarunk költözni. Kiraktuk.

Boldog húsvétot!

Bergmanné és Bergman